//Wohnungsmarktbeobachtung gibt der Politik wertvolle Hinweise

Für die Kommunen kommt es in diesem Umfeld darauf an, die knappen öffentlichen Ressourcen für die Wohnungsmarktgestaltung gezielt und so effizient wie möglich einzusetzen – nicht zuletzt, weil der Wohnungspolitik mit Blick auf den Strukturwandel eine zunehmend wichtigere, strategische Bedeutung zukommt. „Wir setzten genau hier an“, erklärt Karl Hofmann, Team Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK. „Wir beraten und unterstützen Städte, Kreise und Gemeinden, die mit dem Aufbau einer eigenen kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung beginnen wollen. Dazu ist das entsprechende Knowhow genauso wichtig wie fundierte Informationen und Zahlen. Genau das können wir liefern.“

In der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK fließen Informationen aus unterschiedlichsten Quellen zusammen, die ausgewertet, verdichtet und gewichtet werden, um dann für die regionale oder lokale Ebene Daten und Expertenwissen aufzubereiten. Diese bilden das Fundament, auf dem die Akteure im Wohnungsmarkt eigene Beobachtungssysteme aufbauen können. Inzwischen ist daraus das Forum kommunale Wohnungsmarktbeobachtung gewachsen, das mittlerweile 30 Mitglieder hat und auch neuen Teilnehmern offen steht.

„In der lokalen Wohnungsmarktbeobachtung geht es dann darum, vorhandene Datenquellen zu erschließen und mit übergeordnetem Material in Verbindung zu setzen“, erläutert Karl Hofmann. Daraus entsteht schließlich ein detailliertes Bild, das speziell auf die lokalen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Insgesamt umfasst der eingesetzte kommunale Indikatorensatz – je nach lokaler Datenlage und Problemschwerpunkt – 20 bis 40 Indikatoren, die alle wichtigen Punkte vom Wohnungsangebot über den Wohnungsbedarf bis hin zur notwendigen Wohnraumversorgung erfassen. Ebenfalls erfasst sind Faktoren wie verfügbares Bauland, Finanzierungsangebote, lokale Einkommensstruktur und Preisentwicklung. „Zudem lassen sich anhand von langfristigen Trends aktuelle Veränderungen besser einordnen“, so Karl Hofmann. Ergänzt wird das durch die Einbeziehung der Erfahrung anderer Marktakteure wie Mietervereine oder Wohnungsbaugesellschaften.

Aus diesem Gesamtbild entsteht so ein Frühwarnsystem, mit dem Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft frühzeitig auf absehbare Entwicklungen des Wohnungsmarktes reagieren und entgegensteuern können. Ende Februar 2011 zum Beispiel wurde der 1. Regionale Wohnungsmarktbericht für die Region Ostwestfalen-Lippe in Bielefeld präsentiert. Die Kreise Gütersloh, Herford, Höxter, Lippe, Minden-Lübbecke und Paderborn sowie die kreisfreie Stadt Bielefeld hatten sich zusammengetan, um mit der NRW.BANK diesen Bericht zu erstellen. Teilweise brachten die Kommunen eigene Erfahrung aus der Wohnungsmarktbeobachtung mit.

Im Rahmen der Entwicklung des Berichts für Ostwestfalen-Lippe wurden zum ersten Mal überhaupt die Ergebnisse genutzt, um gemeinsam konkrete Handlungsanweisungen zu entwickeln. „Ein spannender Prozess“, erklärt Karl Hofmann, „zahlreiche Kommunen der Region spüren den demographischen und wirtschaftsstrukturellen Wandel und wollen gegensteuern.“ Deshalb standen Fragen nach der Notwendigkeit von Neubaugebieten, die Entwicklung von Wohnungsbeständen oder die Stabilisierung der Ortskerne im Fokus.

Einige Trends ließen sich sehr klar ablesen: Insgesamt sinkt die Zahl der 25- bis unter 45-Jährigen in Ostwestfalen-Lippe. Damit schrumpft die klassische Zielgruppe für Einfamilienhäuser. Parallel nimmt der Trend zu, Bestandsimmobilien zu erwerben. Einige Kommunen unterstützen bereits heute diese Entwicklung, da so zum Beispiel Leerstände im Ortskern aufgefangen werden können. Gerade ländliche Regionen müssen zudem mit einem starken Rückgang und einer starken Alterung der Bevölkerung rechnen.

Insgesamt lässt sich eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beobachten: Die Mieten sinken leicht, in einigen Regionen gehen auch die Kaufpreise zurück. Dahinter verbirgt sich ein sinkender Bedarf an Neubauten sowie rückläufige Preise für Gebrauchtimmobilien. Im Resümee des Projektes wurde eine flächendeckende quantitative Leerstandserhebung für ganz Ostwestfalen-Lippe für notwendig erachtet, genauso wie kleinräumige Analysen, um Umbaubedarfe in einzelnen Stadtvierteln und Ortsteilen abschätzen zu können.