Die von der NRW.BANK begleitete Studie „Entwicklung der quantitativen und qualitativen Neubaunachfrage auf den Wohnungsmärkten in NRW bis 2030“ zeichnet ein drastisches Bild.
Karl-Friedrich Hofmann: Die Zahlen sind tatsächlich erschreckend: Auf der einen Seite sollen rund 710.000 Wohnungen gebaut werden, weil es dafür eine Nachfrage gibt. Aber gleichzeitig werden um die 600.000 Wohnungen nicht mehr nachgefragt werden, weil keine Mieter oder Käufer mehr da sind. Es gibt Regionen, in denen die Wohnungsüberhänge im Verhältnis zu den Neubauten extrem ausfallen. Das betrifft zum Beispiel im Geschosswohnungsbau einige ländliche Regionen im Sauerland, im Siegerland, im Ruhrgebiet und in Ostwestfalen-Lippe. Doch auch die heutigen Boomstädte Düsseldorf, Köln oder Bonn werden bis 2030 nicht mehr so stark wachsen: Hier vollzieht sich die allgemeine Entwicklung nur ein paar Jahre später. Das große Verdienst dieses neuen Gutachtens ist die eindeutige Nennung des Nebeneinanders von Wohnungsüberhängen und Neubauerfordernissen, das wurde in anderen Gutachten eher verschleiert.
Vor welche Herausforderungen stellt das die Städte und Gemeinden?
Karl-Friedrich Hofmann: Das Problem ist für sie herauszufinden, wo genau die Schrumpfung stattfinden wird, weil diese nicht flächendeckend ist. Bestimmte Stadtteile oder Quartiere werden stärker betroffen sein als andere. Und die Wirkung auf die verschiedenen Eigentümer ist unterschiedlich. Große Wohnungsunternehmen sind flexibler. Sie können überlegen, wo sie nicht mehr rentable Gebäude vom Markt nehmen und durch bessere ersetzen können – und zwar dort, wo sie auch Förderung bekommen können. Aber was macht eine Privatperson? Zum Beispiel ein in Rente gegangener Handwerker, der sich vor 50 Jahren ein Mehrparteienhaus zur Altersicherung gekauft hat, das nun nach und nach leergezogen wird?
Wissen Sie die Antwort?
Karl-Friedrich Hofmann: Man könnte natürlich sagen: Er soll das Haus abreißen, weil er die aus heutiger Sicht unattraktiven und nicht mehr dem Bedarf entsprechenden Wohnungen eh kaum mehr vermietet bekommt! Doch wenn man abreißt, vernichtet man Werte, hier zum Beispiel die Alterssicherung. Zum Teil liegen auf den Häusern auch noch Darlehen, zum Beispiel die der NRW.BANK. Einen Teil solcher Häuser kann man sanieren, barrierefrei ausbauen und auf den heutigen energetischen Stand bringen. Manchmal lassen sich sogar die unbeliebten 1960er-Jahre-Grundrisse mit den übergroßen Wohnräumen bei winzigen Küchen und Kinderzimmern ändern.
Seit knapp 20 Jahren beobachtet ihr Team den Wohnungsmarkt. Aus der Rückschau: Sind ihre Einschätzungen auch immer eingetroffen?
Karl-Friedrich Hofmann: Wir machen ja keine quantitativen Prognosen, sondern versuchen, aus den Indikatoren, die wir erheben, qualitativ Entwicklungen abzuschätzen. Die haben wir recht gut vorausgesagt, etwa die drohenden Preisverfälle in den Gebieten, wo Bevölkerung und Haushalte schrumpfen.
Schauen Sie sich dabei jede Kommune an?
Karl-Friedrich Hofmann: Es bringt nicht viel, den Wohnungsmarkt ausschließlich von der Landesebene aus zu beobachten. Denn da ist noch alles relativ im Lot, weil sich Wachstum und Schrumpfung ausgleichen. Um ein genaues Bild zu bekommen, muss man in die Regionen und in die Kreise gehen und auch die Kommunen beteiligen. Wir beschreiben im jährlichen Wohnungsmarktinfo exemplarisch drei, vier Kreise genauer, schauen aber auch weiterhin auf die Landesebene und behalten so den Überblick. Wichtig ist: Wir bringen auch den Kreisen und Kommunen die Wohnungsmarktbeobachtung näher. Sie kennen ihre Wohnungsmärkte vor Ort am besten. Diesen Wissensschatz gilt es zu heben und zu nutzen. Wir unterstützen sie dabei. So entstehen zum Beispiel regionale Wohnungsmarktberichte.
Kommt die Botschaft an?
Karl-Friedrich Hofmann: Seitdem der Bauboom zu Anfang des neuen Jahrhunderts abebbte, werden Probleme in den Quartieren offensichtlicher. In Nordrhein-Westfalen sind in den Regionen und Kommunen die Schrumpfungen noch nicht so auffällig wie in Sachsen, Thüringen oder Brandenburg, weil es hier noch keine flächendeckend leer stehenden Siedlungen gibt. Doch viele Kommunen in Nordrhein-Westfalen haben erkannt, dass sie etwas tun müssen. Unsere Studien und Beratungsangebote werden jedenfalls viel genutzt.
